每格的寫法:做 在系統裡做什麼 看 看到什麼 省 系統幫他省掉的事 擋 系統替他(或對他)擋下的事。數字全部是 示範、虛構。
| A 投資主管 | A 專案經理 | A 財務 | A 業務 | B 地主 | B 更新會理事 | B 合作開發商 | B 建築師 / 估價師 | B 金融機構 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ① 初篩2026-01 | 做 在地圖上框一塊約 0.45 公頃的街廓。看 分區、臨路寬、法定容積、都更單元門檻過不過。省 當天就能判斷要不要進場。 | 做 建案件、邀團隊;核實匯入的權屬〔原法務〕。看 25 筆地號、40 多位權利人;持分加總不等於 1 的一筆地自動標「來源衝突」〔系統規則〕。省 名單只有一份。 | 做 試算 v0(只內部)。看 公告現值加總,當作土地成本的參考。擋 草稿不會流到任何 B。 | 做 登記帶回來的案源與初步接洽對象。看 框選範圍內的地號與權利人姓名(不含身分證)。省 案源有登記,不會兩個業務去找同一戶。 | 還沒被邀請。擋 連這個案子存在都看不到。 | 更新會還沒成立。 | 做 簽合作意向後被加進案件。看 基地範圍與分區。擋 看不到權利人名單。 | 做 建築師受託,用分區、退縮、臨路寬排量體。 估價師還沒委託。 |
還沒參與。 |
| ② 事業概要2026-04 | 看 同意率每天自動更新(示範:人數 38%)。做 決定加開一場說明會。省 不用每週要報表。 | 做 收同意書並核實(王先生等人)〔原法務〕。看 待核實清單。擋 還沒核實的同意,不算進同意率〔系統規則〕。 | 做 試算 v1,比較三種情境。擋 v1 是草稿,B 看不到。 | 做 逐戶拜訪,跟籌組中的更新會接洽,記下意願(願意 / 考慮 / 拒絕)與協商紀錄。看 誰還沒聯繫、意願分布。省 意願和同意書分開記,口頭說好不會被當成同意;紀錄不再散在 LINE。 | 王先生:做 用手機簽同意、上傳文件。看 自己 2 筆地加 1 戶的持分、自己簽了什麼。擋 看不到鄰居的條件。 | 做 開始籌組更新會。看 正式發布的同意率彙總。擋 看不到個人資料。 | 看 正式發布的進度。省 不用打電話問實施者。 | 建築師:做 交概要規劃圖(每版都留著)。 | 還沒參與。 |
| ③ 事業計畫2026-10 | 看 風險前三:趙女士 2/3 持分還沒同意、1/3 未辦繼承、李家要重簽。做 決定接受趙女士的附條件,留下決策紀錄。 | 做 核實繼承與出售登記〔原法務〕,安排李家三個子女重簽。看 「需重簽」清單;「9/1 當時以為的」與「實際的」兩個同意率〔原法務〕。擋 李先生的舊同意書自動不算〔系統規則〕。 | 做 試算 v2,把附條件的成本算進去。看 v1、v2 並列比較。 | 做 跟趙女士談附條件;陪李家子女了解為什麼要重簽。看 自己負責那幾戶的狀態。擋 身分證只顯示遮罩,看不到完整號碼。 | 李家子女收到重簽說明;趙女士簽附條件同意。看 各自的狀態。 | 看 正式同意率(示範:人數 61%、面積 55%)。擋 看不到趙女士的條件內容。 | 做 交合作條件(契約只有雙方看得到)。看 事業計畫摘要。 | 建築師交圖說 v2;估價師受託,委託到 2027-12-31。 | 做 受邀進案。看 正式同意率與事業計畫摘要,開始評估授信。 |
| ④ 權利變換2027-06 | 做 審核試算 v3,核准發布;審核報核用的名冊匯出〔原法務〕。看 地主問了哪些問題、多久回覆。 | 做 受理王先生的提問「我分回幾坪?」,派給財務。看 提問已等幾天。擋 想自己直接匯出名冊,被擋下送投資主管審〔系統規則〕。 | 做 依估價報告做試算 v3,送審後發給王先生(示範:約 32 坪,試算、非正式)。擋 之後改成 v4,也不會改到已發出的 v3。 | 做 把地主在現場問的問題登進系統成「提問」;向更新會回報進度。看 已發布的分回試算。擋 試算草稿看不到,不會把還沒核准的數字講出去。 | 做 提問。看 收到給他的正式回覆。擋 問 AI「隔壁分幾坪」,被回「你沒有權限」。 | 看 分配原則、正式權變試算的彙總。做 上傳會議表決紀錄。 | 看 正式權變試算總表。做 確認分回比例。 | 估價師:做 交估價報告(有版本、有雜湊)。 | 看 正式權變試算與同意率,做授信審查。省 不用等實施者另外整理資料。 |
| ⑤ 施工2028-03 | 看 資金缺口燈號轉黃;稽核摘要(誰下載了什麼)〔原法務〕。做 決定追加融資。擋 估價師到期後下載被擋,紀錄送到這裡〔系統規則〕。 | 做 每月更新施工進度與任務。看 期限燈號。 | 做 撥款申請、重算資金缺口。看 實際和預算對照。 | 做 把地主反映的事(噪音、租屋補貼)登成任務,追到有人回。看 施工進度、待回覆的提問。省 不用自己記誰問過什麼。 | 看 施工進度,收到站內通知。擋 系統要發 LINE 前,得先經 A 核准。 | 看 進度與會議紀錄。 | 看 進度,以及自己契約的請款狀態。 | 建築師:做 上傳監造報告。 估價師:擋 2028-01-01 起自動看不到任何資料。 |
看 正式發布的進度。做 依進度撥款。 |
| ⑥ 交屋登記2030-09 | 看 全案從初篩到交屋的決策時間軸。做 結案;核准結案稽核包匯出〔原法務〕。 | 做 排交屋、點交任務;委外地政士核對產權登記〔原法務〕。 | 做 結算,發布每位地主的最終分配結果。 | 做 陪地主點交,記下滿意度與後續需求。看 每一戶的交屋狀態。 | 看 自己的最終分配結果(不能改,附版本與出處)。做 預約交屋。 | 看 結案報告。做 上傳解散紀錄。 | 看 結算,確認分回。 | 建築師:做 使用執照文件歸檔。 | 看 結案。做 撥款結清。 |
| 時期・事件 | 沒有系統時 | 有系統時 | 誰受益 |
|---|---|---|---|
| ① 初篩 要不要進場 | 請顧問查分區、量臨路寬,等一兩週才拿到初評;資料散在幾份 PDF。 | 框一塊地,當天就看到分區、臨路寬、法定容積,以及都更單元的面積與臨路門檻過不過。資料來自已整理好的竹北政府公開圖資(分區、臨路寬)。 | 投資主管(決策快)、建築師(起點一致) |
| ② 事業概要 有地主撤回同意 | 撤回寫在拜訪筆記裡,Excel 沒更新;報核前一週才發現少一人,同意率不夠。 | 撤回登記當天,同意率自動重算,投資主管的燈號跟著變;更新會看到的正式版,下一次發布就更新,而且會註明「較上版少 1 人」。 | 業務(意願與同意分開)、專案經理、投資主管、更新會 |
| ③ 事業計畫 李先生過世,三子女繼承,其中一人出售 | 舊同意書照算;報核被退才知道權利人換了,時程延後。被問「9 月初到底是多少?」,答不出來。 | 繼承登記一進來,李先生的同意書自動標「需重簽」並從同意率扣掉;出售也自動接上。系統答得出「9/1 當時以為 2 人同意、實際只有 1 人」(示範),兩個數字都有出處。 | 專案經理、業務、銀行(授信資料可信) |
| ④ 權利變換 試算從 v3 改成 v4 | 王先生手上的 PDF 是 v3,實施者的 Excel 已是 v4,說明會上數字對不起來,地主覺得被騙。 | 發給王先生的 v3 是不能改的版本,附試算版本、估價報告版本、核准人。改成 v4 就另發一版,兩版並列,寫明差在哪裡。 | 地主(看得懂)、財務(不用解釋舊檔)、投資主管(少糾紛) |
| ⑤ 施工 估價師委託到期 | 共享資料夾的權限沒人記得收回;離職或到期的人還看得到全部權利人資料。 | 委託訖日一到就自動失權;之後想下載會被擋,而且留下稽核紀錄,投資主管看得到。已經下載過的檔有姓名浮水印,可以追。 | 投資主管(個資風險)、地主(資料不外流) |
| ⑥ 交屋登記 地主問「我分到的是根據哪一版?」 | 翻 email、找會議紀錄,說法各自不同,可能拖成爭議。 | 最終分配結果附規則版本、估價報告版本、核准人與核准日;地主自己在手機上就看得到。全案稽核包要經核准才能匯出。 | 地主、更新會、業務(講得清楚) |
| 系統動作 | 次數 | 出現在 |
|---|---|---|
| 自動重算同意率(簽署、核實、撤回、繼承、出售) | 每次異動都算 | ② ③ ④ |
| 自動標「需重簽」 | 1 份 | ③ 李先生 |
| 擋下「看不到別人的東西」(地主看鄰居、更新會看個人、合作開發商看名冊) | 3 種 | ① ② ③ |
| 擋下要先核准的動作(匯出名冊、對外 LINE 通知、結案稽核包) | 3 種 | ④ ⑤ ⑥ |
| 委託到期自動失權 | 1 次 | ⑤ 估價師 |
| AI 越權被擋 | 1 次 | ④ 地主 |
| 發出不能改的正式版本(試算、進度、分配結果) | 每次發布 | ② 到 ⑥ |
哪些已經真的跑過:一人多地、一地多人、繼承後出售、兩種時點的同意率、跨案拒絕、委託到期失權、地主只看本人、發布與稽核改不了,都在資料庫層測過(38 項全過)。畫面、試算引擎、AI 都還沒做,表中相關的部分是照架構推演的。