不動產開發戰情室:討論提案
作者:Harry・2026-10-30・不動產開發戰情室(獨立專案)・討論提案,給 11-01(日)討論用。
標記:官方 估 假設 待查
結論先講
- 整體架構:一份共用的案件資料，外面圍一道權限關卡。A(實施者 4 個角色:投資主管、專案經理、財務、業務)和 B(地主、更新會、合作開發商、顧問、銀行 5 類)都從同一道關卡進來，各自只看到該看的。B 碰得到的只有三樣:自己的資料、A 正式發出的版本、自己提的問題。
- 運作架構:一個案件走六個階段(初篩 → 事業概要 → 事業計畫 → 權利變換 → 施工 → 交屋)。每個動作都留下一筆事件、一筆稽核;每一次對外回覆都是發出後不能改的版本。
- 程式架構:一支程式(模組化單體)跑在 Cloudflare,資料庫是 Postgres,權限用兩層擋(程式一層、資料庫一層)。政府公開圖資只單向讀進來;開發工具只看得到工作進度,案件資料一筆都不過去。
- 怎麼執行:分三個里程碑，約 5–6 週，第 3 個里程碑你可以實際操作示範。資料核心已做完(38 項檢查全過)。每個里程碑你點頭才開下一個;由一位總審把關，總審也是資料表定義唯一能改的人。
- 週日要定 5 題(第 5 節):第一版做多大、權限怎麼做、規則誰覆核、一次開幾班、里程碑誰驗收。
1. 整體架構:一張總圖
| 原則 | 白話 | 為什麼 |
|---|
| 只有一份資料 | A、B 不各建資料庫，也不靠人工對帳 | 專案已排除的做法;兩份資料一定會對不上 |
| 案件就是邊界 | 估價師同時做案一、案二，在案一看到的不會出現在案二 | 一家顧問會同時服務好幾家實施者 |
| B 只能拿到發布版 | A 內部的協商、試算草稿，B 永遠看不到;要給 B 看，就發一份不能改的快照 | 避免 A 之後改了數字，B 看到的跟著變,引發糾紛 |
| B 寫進來的先「待核實」 | 地主簽的同意、上傳的文件，要專案經理核實才算數 | 不讓外部直接改正式資料 |
| AI 跟人走同一道關卡 | AI 用提問的人的身分去查;沒權限就回「你沒有權限」,不猜 | 專案原則:不讓 AI 越權 |
2. 運作架構:一個案件從初篩到交屋
權限與稽核怎麼跑(每一次查詢、匯出、通知、AI 提問都一樣)
3. 程式架構
| 元件 | 用什麼 | 放哪 | 為什麼這樣選 |
|---|
| API | TypeScript,一支程式分模組 | Cloudflare Workers(每次部署都要 Harry 核准) | 專案原則:不先拆微服務 |
| 資料庫 | Postgres + PostGIS | 示範期:本機 → 免費雲端;真資料:台灣境內(你已定) | Cloudflare 自己的 D1 沒有地理運算、沒有資料庫層權限 |
| 權限 | 程式政策檔 + 資料庫列級權限 | policy/ + db/ | 兩層擋，單一層漏了也不會外洩 |
| 規則包 | JSON,一包一個開發類型、有版本、有覆核人 | rules/ | 法條改了，舊案照舊版算;新舊可以並列比較 |
| 前端 | 同一套網頁，依角色組畫面;地圖用 MapLibre | web/ | 沿用既有的 MapLibre 地圖經驗;地主用手機開 |
| 程式位置 | Harry 的私人程式庫 | 真資料進來前，切成這個專案專用的獨立私人程式庫 | Harry 10-29 已定 |
4. 怎麼執行
4-1 里程碑、交付物、驗收
| 里程碑 | 交付物 | 怎麼算過 | AI 工時 |
|---|
| M0 ✅ | 架構文件、資料核心 33 張表 | 38 項檢查全過(已過) | 12 h |
| M1 規格齊 | 權限規則檔、示範資料產生器、六階段劇本、事件清單、規則包空殼、九角色畫面規格 | 權限每一格都有測試且全過;示範資料灌得進資料庫、持分加總都對;劇本每個角色至少出場 3 次;畫面規格你看得懂 | 52 h |
| M2 骨架通 | API 骨架、權限中介層、稽核與事件 | 9 個角色各打一輪 API,看到的跟權限表一致;把程式那層關掉，資料庫仍擋得住 | 30 h |
| M3 可展示 | A 單案戰情室、B 地主頁、其他 7 角色簡版、時間軸播放、提問閉環、拒絕示範 | 你照一份 30 分鐘劇本實際操作:切角色、拉時間軸、看到被擋的情境;桌機與手機截圖 | 74 h |
| 合計 | | | 168 h |
M3 之後(要你另外點頭):財務引擎、文件、權限內 AI、基地初篩接政府公開圖資;要進真資料，還得先過律師、顧問、資安檢測這些關卡。
4-2 派工方式與各家 AI 分工
| 誰 | 做什麼 | 為什麼 |
|---|
| 總審(Opus) | 資料表定義與代號表的唯一寫手;每件交付照驗收逐條看;寫下一批任務說明 | 同一件事只能有一個寫手，否則會安靜地不一致 |
| Opus 班 | 權限中介層、A 單案戰情室 | 最容易出錯、錯了代價最大 |
| Codex 班 | 權限測試、示範資料、API、稽核事件、發布閉環 | 程式量大、測試多、規格清楚 |
| Sonnet 班 | 劇本、規則包、畫面規格、同意引擎、地主頁、時間軸 | 要寫說明、要判斷，中等程式量 |
| Gemini 班 | 事件清單、拒絕示範腳本 | 小、規則明確 |
| 派工窗口 | 照 Harry 的同意開工、轉交決定題與成果 | Harry 只需要跟一個窗口說話 |
不撞檔的做法:每班只能改自己的資料夾(policy/、demo/generator/、api/…);要改共用的資料表或代號表，就寫申請給總審合併。
4-3 風險與回退
| 可能出的事 | 怎麼發現 | 怎麼回退 |
|---|
| 資料表設計錯(例如漏了某種權利) | 示範資料或劇本灌不進去 | 改資料表只經總審;遷移可上可下，示範資料可重產 |
| 權限漏一格 | 逐格測試 + 資料庫層各擋一次 | 任何一層沒過就不准合入 |
| 兩班改到同一個檔 | 每班只開自己的資料夾、session 鎖 | 照 commit 退回那一班的改動 |
| 畫面做出來不是客戶要的 | M3 你操作、之後給第一個客戶看 | 畫面跟資料分開，改畫面不動資料核心 |
| 算力被吃光、其他線停擺 | 開班前先看用量 | 一次最多 2 班;任何里程碑都可以停在那裡 |
| 規則數字被當成法律依據 | 規則包沒有覆核人就不能填正式數字 | 畫面一律顯示「待覆核」、對外寫「試算」 |
全程沒有部署、沒有真資料，所以「回退」都只是退回程式改動;不會有線上事故。
5. 週日要你決定的 5 題(架構與執行)
| # | 題目 | 選項 | 我的建議 |
|---|
| 1 | 第一版做多大? | A 全案全角色 + 時間軸(168 h)/ B 先做 4 個核心角色(實施者、地主、更新會、銀行),時間軸後做(約 145 h 估)/ C 只做到 M2 骨架 | A:這是你 18:11 定的;但 M2 結束時可以再決定要不要砍到 B |
| 2 | 權限引擎自己寫，還是用現成的開源政策引擎? | A 自己寫規則表 + 逐格測試 / B 用 Cedar 或 OpenFGA 這類開源引擎 | A:9 角色 × 13 類還寫得完、測得完;角色變多再換 |
| 3 | 規則包的數字誰來填、誰覆核? | A 第一版全部顯示「待覆核」/ B 先找一位都更顧問看一輪(要花錢) | A:示範不需要真門檻;有第一個客戶再找 |
| 4 | 一次開幾班? | A 4 班(約 5 週,會擠掉其他線)/ B 2 班(約 6 週)/ C 1 班 | B:先開權限 + 示範資料 |
| 5 | 里程碑怎麼驗收? | A 每個里程碑你都看 / B M1、M2 由總審驗收，你只看 M3 操作 | B:M1、M2 是程式內部的東西，你看 M3 最有感 |
附帶:市場與成本(一頁)
市場:全國核定都更事業計畫累計 1,199 件(113 年底，一年多 80 件),台北市佔 54.9% 官方;危老累計核准 4,608 件(2025-09 底)報導引內政部。第一個付費客戶大概在雙北。競品 待查(搜一輪沒找到，不代表沒有)。
誰付錢:實施者付;地主、更新會免費 假設。收費建議先試每案月費,每案每月 NT$15,000–50,000 假設。
價值算法 假設:一案融資 NT$10 億、利率 3%,每天利息約 NT$8.3 萬;每案一年收 NT$36 萬,讓時程提早約 4–5 天就回本。
可直接用的公開圖資:已整理好的竹北分區 775 面、臨路寬 50,406 點、退縮線 3,222 條、公告現值 API,直接變成「框一塊地看能蓋多少」(雙北要另外補)。
| 成本 估 | 示範版 | 第一個真客戶版 |
|---|
| AI 班工時 | 168 h(已用 12) | 再 110–140 h |
| AI 多花的現金(現有訂閱額度內) | NT$0 | NT$0–3,200 / 月 |
| 雲端與資料庫 | NT$0–160 / 月 | NT$1,760–5,800 / 月 |
| 產品內 AI(Claude API) | NT$0 | NT$1,000–8,000 / 月 |
| 資料取得(謄本等) | NT$0 | 約 NT$6,000 / 季 |
| 律師、顧問、資安檢測(一次性) | NT$0 | NT$200,000–650,000 |
| 你本人的時間 | 約 8 h | 約 22–28 h |
細節(各項出處、免費額度到哪、API 換算)可另附。匯率 US$1 ≈ NT$32 估。